Investissement locatif : quel type de location choisir ?

L’immobilier ne cesse de prouver sa qualité de valeur refuge. En choisissant d’acheter pour investir, un particulier peut se constituer un patrimoine durable, pour anticiper l’avenir et anticiper un complément de revenus pour la retraite.

 

Lorsqu'on achète un bien pour le louer, chaque type de bail comporte ses spécificités et ses règles : durée, préavis, profil de locataire,.. Pour réussir son investissement immobilier, mieux vaut ne pas se tromper ! Retrouvez nos conseils pour mener votre investissement à bon port.

 

Location vide ou location meublée ?

Faire le choix d’une location “nue”, c’est-à-dire sans meuble, c’est choisir une location de longue durée. En effet, alors qu’un bail de location meublée se reconduit tous les ans, le bail vide se reconduit tous les 3 ans. Le changement de locataire est donc moins important dans le cas d’une location vide, parfait pour les investisseurs qui recherchent la tranquillité. Car le changement de locataire implique de réaliser des états des lieux, des diffusions d’annonces, des visites, etc. Un acte qui requiert de la disponibilité, de l’attention et de réelles connaissances réglementaires et techniques.

 

La location meublée demande quant à elle un investissement initial plus important, car plusieurs éléments sont obligatoires : literie, plaques de cuisson, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, luminaires, etc. D’un point de vue fiscal, la location meublée remporte l’avantage. En effet, les recettes locatives sont perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c'est le cas pour les locations vides. Deux régimes sont alors possibles :

• le micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les revenus bruts (charges comprises),
• le régime réel simplifié, qui permet de déduire les charges réelles comme par exemple les intérêts d’emprunt, l’achat de meubles, la taxe foncière, etc.

 

La location meublée correspond aux locataires mobiles, et aux bailleurs en quête d'un rendement dopé. Un profil qui correspond aux logements de type studio ou T2. Notez que la location meublée ne fonctionne pas partout, elle est surtout envisageable dans les métropoles et les grandes villes où se trouvent une concentration d’étudiants, de jeunes diplômés, de grandes entreprises qui accueillent des salariés en mission et bien entendu les jeunes actifs.

La location vide correspond généralement à des profils qui souhaitent s’installer dans la durée (couples, familles, etc.). En location vide, privilégier à minima un T2 ou T3, voire plus si vous visez les familles.

Les deux et trois pièces offrent plus de stabilité

Même si, grâce à un prix d’achat moins élevé, un studio offre une meilleure rentabilité brute, choisir de louer un appartement de type T2 ou T3 offre davantage de stabilité. Faible rotation des locataires, moins de travaux de remise en état, les grandes superficies intéressent souvent les familles et les couples. De quoi réduire les risques d’impayés, tout en assurant plus de stabilité et moins de dégradation. Aussi, lors de la revente, les grandes surfaces trouvent souvent plus facilement preneur.

Dans les métropoles & cités étudiantes, privilégiez les studios !

Le premier intérêt de choisir de louer à des étudiants réside dans les avantages fiscaux dont il est possible de bénéficier en tant que loueur meublé, via les régimes micro-BIC et réels. En faisant le choix d’investir dans une résidence étudiante, un propriétaire pourra bénéficier du dispositif Censi-Bouvard : en investissant dans une résidence de services, un propriétaire bénéficiera de plusieurs avantages comme une réduction d'impôts de 11% du montant total de l’investissement, la déduction des frais réels et des intérêts d’emprunt, etc. Notez que pour en bénéficier, il faut respecter quelques conditions d’application. Tout d'abord, le logement devra être destiné à la location meublée dans une résidence de services pour une durée de 9 ans, et les revenus seront déclarés dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

 

Aussi, louer à des étudiants permet de réduire le risque d’impayés car un bailleur est en droit de demander une caution solidaire lors de la signature du bail. Par ailleurs, un étudiant peut bénéficier du dispositif VISALE, ce système de cautionnement mis en place par l’Etat qui permet de couvrir jusqu’à 36 mois d’impayés.Les aides au logement versées par la CAF réduisent encore le risque d’impayés.

 

Enfin, avec une demande de logement très forte dans les villes étudiantes comme Grenoble, Lyon, Lille ou encore Toulouse, le risque de vacance est faible. Dans le cadre d’un meublé étudiant, le bail est d’une durée de neuf mois, une solution qui permet de louer le logement en meublé touristique pendant l’été. Si votre budget est plutôt restreint ou que vous ne voulez pas accorder trop de budget à l’achat d’un logement, le studio constitue une réponse adaptée, avec un prix de vente moins élevé et une meilleure rentabilité.

 

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Choisir l’investissement locatif dans le neuf ?

En investissant dans l’immobilier neuf, un propriétaire pourra bénéficier de dispositifs comme le Pinel par exemple. Le fait d’acheter un logement neuf permet d’acquérir un bien respectant les dernières normes, confortable, aux bonnes performances thermiques et phoniques, sans besoin immédiat de travaux. Autant d’éléments qui pourront fidéliser les locataires !

 

Mieux vaut choisir un programme immobilier neuf situé près des bassins d’emplois et bien desservi par les transports. Lors de l’achat, il est primordial de penser à la location mais aussi à la revente. Pour investir de manière méthodique, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Grâce à sa connaissance du secteur, de l’offre et de la demande locative, il saura vous conseiller au mieux pour garantir la solidité de votre investissement.